Woonwensen2006

gepresenteerd door Prof. ir.Pieter Hooimeijer op 15 maart 2007 in het Stadhuis Almere

Om het gemeentelijk woonbeleid en het woningbouwprogramma optimaal op de behoefte te kunnen afstemmen is medio 2006 een actueel woningmarktonderzoek uitgevoerd in de gemeente Almere. Het onderzoek dient onder andere als basis voor een nieuwe Woonvisie. In dit rapport zijn de belangrijkste resultaten van het onderzoek weergegeven. Een uitgebreid onderzoeksverslag is uitgebracht onder de naam: Achtergrondrapportage Woningmarktonderzoek 2006:

Het woningmarktonderzoek dient twee doelen. Ten eerste gaat het om een actueel inzicht in de stand van zaken op de woningmarkt: wie wonen er in Almere, hoe wonen zij en hoe zouden zij willen wonen? Waar doen zich knelpunten voor op woningmarkt? Op basis hiervan kan het gemeentelijk woonbeleid herijkt worden. Het gaat hierbij om beleidsmatige keuzes ten aanzien van doelgroepen, woonproducten en flankerende maatregelen. Ten tweede moeten op basis van het onderzoek de toekomstige nieuwbouwopgaven en opgaven in de bestaande stad kunnen worden bepaald, inclusief de effecten van verschillende groeiscenario’s op de woningvoorraad. Welke woningvoorraad sluit het beste aan op de toekomstige woningbehoefte, rekening houdend met demografische ontwikkelingen en de groeidoelstellingen van de gemeente. De effecten van de groeiscenario’s op de kwetsbaarheid van bepaalde woningtypen en bepaalde wijken worden gebruikt als input voor het strategische voorraadbeleid van de corporaties en eveneens voor de herijking van het gemeentelijke bouwprogramma en het beheer van de stad.

Om de kwalitatieve en kwantitatieve vraag te kunnen bepalen is een enquête gehouden onder de inwoners van Almere. In de enquête zijn vragen opgenomen over de woonsituatie, tevredenheid over de woning en de woonomgeving en over woonwensen of -behoeften. De enquête is uitgezet onder circa 21.700 inwoners van de gemeente, waarbij is gelet op een goede verdeling over de wijken. Om uitspraken te kunnen doen over de starters op de woningmarkt is ook een steekproef getrokken onder inwonende kinderen van 18 jaar en ouder. Uiteindelijk hebben circa 7.900 mensen de enquête ingevuld, een respons van 36%.

De enquêteresultaten zijn vervolgens gewogen naar wijk, geslacht, leeftijdsklasse, huishoudenstype, etniciteit en eigendomsverhouding, teneinde betrouwbare uitspraken te kunnen doen over de verschillende groepen. Een overzicht van de respons en de weegprocedure is weergegeven in het uitgebreide rapport.

De gemeente Almere is onder voorwaarden bereid om tot 2030 60.000 woningen bij te bouwen. Hiermee kan worden voldaan aan de wens van het rijk om Almere te laten doorgroeien tot een stad van circa 400.000 inwoners, de zogenaamde “schaalsprong”. Niet alleen de woningbouwopgave zelf vormt een uitdaging, ook het zoeken naar een nieuw evenwicht tussen verstedelijking en bereikbaarheid enerzijds en tussen wonen, werken, recreatie en voorzieningen anderzijds. Ook de samenhang tussen de bestaande stad en de nieuwbouw vraagt om aandacht in het beleid. Balans en differentiatie (in woningtypen en woonmilieus) zijn hierbij de sleutelwoorden.

Om een solide basis te kunnen leggen onder de toekomstige Woonvisie, waarin onder andere de invulling van de bouwopgave wordt uitgewerkt, is medio 2006 een woningmarktonderzoek gehouden. Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van de gemeente en de drie woningcorporaties de Alliantie, GoedeStede en Ymere. Voor dit onderzoek zijn door middel van een schriftelijke enquête gegevens verzameld over circa 7.900 huishoudens en inwonende kinderen van 18 jaar of ouder (de starters op de woningmarkt). Belangrijkste doel van het onderzoek was inzicht te geven in de actuele stand van zaken op de Almeerse woningmarkt (wie wonen er, hoe wonen zij, hoe wordt het wonen gewaardeerd, welke woonwensen hebben zij en welke spanningen kenmerken de woningmarkt). Daarnaast moest het onderzoek kwantitatieve en kwalitatieve richtlijnen opleveren voor de toekomstige nieuwbouwopgave van de gemeente.

Almere is op dit moment de achtste stad van Nederland en telt circa 180.000 inwoners, verdeeld over 70.000 huishoudens. De meeste bewoners wonen in Almere Stad (59%).

Voor de komende jaren wordt met name uitbreiding voorzien in Almere Poort en Almere Hout. Door het karakter van een sterk groeiende stad wordt Almere gekenmerkt door een grote verhuisdynamiek, waarbij het zowel om verhuizingen binnen Almere gaat als om verhuisrelaties met vooral de regio Amsterdam, het Gooi en de rest van Flevoland.

In vergelijking met Nederland heeft Almere een relatief jonge bevolking. Ook telt Almere in verhouding meer gezinnen met kinderen en minder tweepersoons huishoudens zonder kinderen.

Het aandeel niet-westerse allochtonen is in Almere (26%) groter dan in Nederland als geheel (10%).

Almere Stad en Almere Buiten laten wat betreft de bevolkingssamenstelling eenzelfde beeld zien als Almere als geheel. Het plaatje van Almere Haven vertoont meer overeenkomsten met het Nederlandse gemiddelde (wat meer ouderen, minder gezinnen met kinderen en minder niet-westerse allochtonen). Vergelijkbaar met het Nederlandse gemiddelde heeft ongeveer een derde van de inwoners van Almere een hoger opleidingsniveau (hbo of wo). Almere Haven blijft op dit punt iets achter bij Almere Stad en Almere Buiten.

Almere telt anno 2006 ruim 69.000 woningen. Ruim de helft (58%) van de woningen staat in Almere Stad (circa 40.000), ruim een kwart (27%) in Almere Buiten (ruim 18.500), 14% in Almere Haven (ruim 9.500) en 1% in de overige wijken (ruim 500).

Bijna tweederde van de woningen is een koopwoning (circa 43.775), ruim een derde valt onder de huursector (25.375). Van de huurwoningen is circa 80% eigendom van één van de Almeerse woningcorporaties (de Alliantie, GoedeStede en Ymere). In Almere Haven is het aandeel huurwoningen hoger (bijna 50%). Van de corporatie-woningen is ongeveer 70% goedkoper dan € 485,- per maand, circa 10% heeft een huurprijs tot € 339,-.

Meer dan driekwart (77%) van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen, waarvan rij- en hoekwoningen het leeuwendeel vormen (63%). Circa 46% van de hele voorraad in Almere bestaat uit rij- en hoekwoningen in de koopsector. Ruim een vijfde wordt gevormd door appartementen en flatwoningen. In verhouding staan de meeste meergezinswoningen in Almere Haven (30%). Het merendeel van de eengezinswoningen is particulier eigendom, de meeste meergezinswoningen zijn huurwoningen. Bijna driekwart van de woningen heeft vier (39%) of vijf (37%) kamers, een vijfde heeft drie kamers en bij de overige 4% gaat het om één- en tweekamerwoningen.

Als wordt gekeken welke bewoners in welke woningen zitten laat de bezetting van de woningen op hoofdlijnen een voor de hand liggend beeld zien. Zo wonen de meeste huishoudens met kinderen in eengezinswoningen (94% van de gezinnen met kinderen) en wonen alleenstaanden (56%) van de alleenstaanden) en paren zonder kinderen (23%) vaker in een meergezinswoning. Ook jongeren tot 35 jaar wonen vaker dan gemiddeld in een meergezinswoning (26% met of zonder lift) en ouderen vaker dan gemiddeld in een flatwoning met lift (23% van de 55-plussers). Dat neemt niet weg dat ook nog veel jongeren (72%) en ouderen (71%) in een eengezinswoning wonen.

Alleenstaanden (62%) en jongeren tot 35 jaar (28%) beschikken vaker over een kleinere woning (één, twee of drie kamers), paren zonder kinderen (43%) en 55-plussers (42%) wonen vaker in een driekamerwoning. Huishoudens met kinderen beschikken het vaakst over een grotere woning (39% vier kamers, 24% vijf kamers of meer).

Paren met kinderen (82%) en in mindere mate ook paren zonder kinderen (62%) hebben vaker dan gemiddeld een eigen woning, terwijl alleenstaanden (70% zowel jongeren als ouderen) en eenoudergezinnen (66%) vaker dan gemiddeld een woning huren. Dat neemt niet weg dat ook in deze huishoudens- en leeftijdsgroepen een groot deel een eigen woning heeft. Mensen met een lager inkomen wonen vaker dan gemiddeld in een huurwoning. Van de huishoudens met een inkomen tot € 1.200,- netto per maand woont 85% in een huurwoning. Van de huishoudens met een inkomen tussen € 1.200,- en € 1.750,- netto per maand woont 55% in een huurwoning.

Alleenstaanden en jongeren wonen vaker dan gemiddeld in het goedkoopste segment van de Almeerse woningmarkt, zowel wat huur- als koopwoningen betreft. Naarmate de prijs oploopt is het aandeel gezinnen met kinderen groter. Ook ouderen hebben in verhouding wat vaker een duurdere woning.

Naarmate de huur- of koopprijs van de woningen toeneemt, neemt ook het aandeel hogere inkomensgroepen toe. Ruim een derde van de huurders ontvangt een huurtoeslag.

Werklozen / werkzoekenden (70%), mensen met een lager inkomen (70% van de huishoudens met een inkomen tot € 1.200,- netto per maand), eenoudergezinnen (62%), studerenden (55%), arbeidsongeschikten (55%), alleenstaanden (50%), mensen met een lager opleidingsniveau (46%) en/of allochtonen (46%) hebben vaker dan gemiddeld een huurwoning, waarvoor zij huurtoeslag ontvangen.

Wanneer rekening wordt gehouden met de huurtoeslag die huishoudens ontvangen zien de woonlasten er als volgt uit:

Ruim de helft van de huishoudens met een inkomen tot € 1.200,- betalen dan een huurprijs tot en met € 339,- en een derde betaalt een huurprijs van € 339,- tot € 485,-. Toch betaalt 9% van de huishoudens nog een huurprijs van € 485,- of meer.

Van de huishoudens met een inkomen van € 3.050,- of meer betaalt net iets meer dan 40% een huurprijs van € 615.- of meer. Er zijn nauwelijks huishoudens met een dergelijk inkomen die in een huurwoning tot en met € 339,- wonen. Een vijfde van deze huishoudens woont echter in een huurwoning tussen € 339,- en € 485,-.

Doelgroep van beleid

Alle huishoudens met een netto maandinkomen beneden de € 1.200,- worden gerekend tot de doelgroep van beleid. In Almere gaat het volgens deze definitie om circa 11.000 huishoudens, ofwel 18% van alle huishoudens. Ruim een derde van de doelgroep van beleid valt in de leeftijdscategorie tot 35 jaar (36%) en een iets groter aandeel in de categorie van 35 tot 55 jaar (38%). Een kwart van hen is 55 jaar of ouder (26%). Veel van deze huishoudens zijn alleenstaand (41%) of een eenoudergezin (18%) en de meeste van hen wonen in een relatief kleine en relatief goedkope (huur)woning. Van de doelgroep van beleid die in een huurwoning woont, betaalt 20% een huurprijs van € 485,- of meer. In theorie telt Almere voldoende (sociale huur)woningen om de doelgroep van beleid te huisvesten. Zo bedraagt de kernvoorraad sociale huurwoningen14.750 woningen. Ruim een vijfde van deze woningen wordt bewoond door huishoudens met een inkomen van € 1.750,- of meer. Dit komt neer op ruim 3.250 woningen. Van deze huishoudens is ruim 60% verhuisgeneigd, wat bovengemiddeld is (45% gemiddeld). Een deel van hen (9%) geeft echter aan dat men wel wil verhuizen maar dat men geen geschikte woonruimte kan vinden. Dit aandeel is groter dan gemiddeld (6%).

Almere is een gemeente die in verhouding veel mensen van buiten aantrekt. Circa de helft (51%) van de huishoudens die vijf jaar of minder in de huidige woning wonen, is afkomstig van buiten de gemeente , de zogenaamde vestigers. De overige huishoudens zijn vooral doorgestroomd binnen Almere (40%) en 9% heeft zich in deze periode als starter vanuit de gemeente Almere op de woningmarkt begeven. In totaal gaat het om ruim 26.500 huishoudens die zich ofwel in Almere hebben gevestigd of binnen Almere zijn verhuisd of als starter vanuit Almere op de woningmarkt hun wooncarrière zijn begonnen.

Amsterdam is een belangrijk donorgebied voor Almere. Ruim een derde van alle vestigers (37%) is afkomstig uit deze gemeente. Daarnaast trekt Almere vestigers aan uit overig Noord-Holland (11%) en Het Gooi (10%) en ook is een redelijk groot aandeel van huishoudens die in Almere zijn neergestreken afkomstig uit het buitenland (9%).

Vestigers zijn over het algemeen wat jonger dan gemiddeld (circa de helft 35 jaar of jonger) en zijn iets vaker dan gemiddeld van allochtone afkomst (circa de helft), waaronder meer Surinamers, Antillianen en Turken. Vestigers zijn iets vaker dan gemiddeld gaan wonen in Almere Buiten. Ruim de helft van de vestigers (circa 60%) heeft gekozen voor een koopwoning, met name een rij- of hoekwoning (circa 45%). Qua prijsklasse gaat het vooral om woningen tussen € 150.000,- en € 200.000,- (circa 50%).

Huishoudens die in Almere zijn doorgestroomd, zijn gemiddeld ouder dan de vestigers. Het aandeel 55-plussers onder doorstromers is echter lager dan gemiddeld in Almere. Bijna een derde van de doorstromers is een gezin met kinderen waarvan het hoofd of de partner ouder is dan 35 jaar. Doorstromers zijn vaker dan starters gaan wonen een koopwoning (circa 60%), met name in een rij- of hoekwoning (circa 40%). Vergeleken met vestigers hebben doorstromers vaker gekozen voor een vrijstaande of geschakelde koopwoning (circa 15%). Ook zijn zij iets vaker dan gemiddeld gaan wonen in een woning met vijf of meer kamers (ruim een derde). Doorstromers hebben over het algemeen ook gekozen voor een duurdere woning. Ruim een derde woont in een woning van

€ 150.000,- tot € 200.000,-, eveneens ruim een derde in een woning tussen € 200.000,- en € 300.000,- en iets meer dan een vijfde in een nog duurdere woning.

Veel doorstromers zijn vanuit de huur- naar de koopsector doorgestroomd. Eerst woonde vrijwel de helft van deze huishoudens in een koopwoning, na verhuizing is dit aandeel toegenomen tot bijna tweederde. Het aandeel huishoudens in de huursector is gedaald van bijna de helft tot een derde. Er is veelal sprake van opwaartse doorstroming. Zo is een deel van de bewoners doorgestroomd vanuit een rij- of hoekwoning in de koopsector naar een vrijstaande woning (9% van alle doorstroming).

Daarnaast heeft vooral doorstroming vanuit een eengezinshuurwoning naar een rij- of hoekwoning in de koopsector plaatsgevonden (7%). Ook heeft in verhouding veel doorstroming plaatsgevonden naar een rij- of hoekwoning in de koopsector vanuit een flat zonder lift (6%) en een flat met lift (5%).

Naar woninggrootte is ook duidelijk sprake van een opwaartse doorstroming. Zo is een belangrijk deel van de bewoners doorgestroomd van een vier- naar een vijfkamerwoning of groter (15%) en van een driekamer naar een vierkamerwoning (10%). Naar prijsklasse zijn bewoners vooral verhuisd van een middeldure (€ 150.000,- tot € 250.000,-) naar een dure koopwoning (meer dan € 250.000,-) (19% van alle doorstromers).

Doorstromers zijn vooral verhuisd naar de wijken waar recent nieuwbouw is opgeleverd, zoals Tussen de Vaarten-Zuid, de Eilandenbuurt, de Stripheldenbuurt en de Noorderplassen.

Starters die de afgelopen vier jaar zijn gestart op de woningmarkt in Almere zijn vaker dan gemiddeld jonge alleenstaanden (ruim een derde) en jonge gezinnen zonder kinderen (ruim een derde). Bijna de helft van hen woont in een huurflat zonder lift. Starters betalen veelal een huurprijs tussen € 339,- en € 486,-. Starters die een koopwoning hebben gekocht, hebben meestal niet meer dan € 200.000,- betaald.

Over de woningen in Almere zijn de bewoners over het algemeen zeer tevreden, gezien het gemiddelde rapportcijfer van 7,6 die ze voor hun woning hebben gegeven. De duurdere en grotere vrijstaande of geschakelde woning krijgen een ruime 8 gemiddeld.

De laagste rapportcijfers worden gegeven voor woningen met één of twee kamers en huurwoningen tot € 339,- (beiden een 6,4). De sfeer en de indeling scoren het best, de omvang van de woning het slechtst, maar ook hierover is tweederde tevreden. Eén op de zes bewoners is hierover minder te spreken. Dit zijn vooral bewoners van een één- of tweekamerwoning, bewoners die een huurprijs tot € 339,- betalen en bewoners van een huurflat zonder lift.

Over de woonomgeving zijn negen op de tien bewoners te spreken. De buurten waar recent nieuwbouw is opgeleverd zoals de Sieradenbuurt en De Velden, scoren het hoogst. Ook Almere Poort (Marina Muiderzand) en Almere Hout (Vogelhorst) scoren hoog. Daarnaast scoren ook de Noorderplassen, De Gouwen, De Meenten, De Grienden en de Verzetswijk bovengemiddeld. Het minst tevreden zijn de bewoners over de woonomgeving in een aantal wijken in Almere Stad en Almere Buiten. Voor een belangrijk deel zijn dit ook de wijken die door de gemeente als aandachtswijk zijn aangemerkt zoals de Staatsliedenwijk, de Stedenwijk, de Bouwmeesterbuurt, de Molenbuurt en de Eilandenbuurt. Alleen de Danswijk en de Kruidenwijk, eveneens twee aandachtswijken, scoren qua waardering voor de woonomgeving bovengemiddeld.

In wijken die een negatievere beoordeling krijgen (zoals de Staatsliedenwijk, Stedenwijk, Bouwmeesterbuurt, Molenbuurt en de centra van Almere Stad en Almere Buiten) staan over het algemeen meer meergezinswoningen en wonen meer lager opgeleiden, lagere inkomensgroepen en allochtonen. Het omgekeerde doet zich voor in wijken die een bovengemiddelde waardering krijgen (zoals Vogelhorst, Marina Muiderzand, de Sieradenbuurt, De Velden, Noorderplassen, De Gouw, De Meenten, De Grienden en Verzetswijk).

Er is een positieve relatie tussen de waardering voor de buurt en de gehechtheid aan de buurt. Wijken als Tussen de Vaarten Zuid, de Molenbuurt, het centrum van Almere Stad, de Bouwmeesterbuurt, de Staatsliedenbuurt en de Eilandenbuurt kennen een minder positieve waardering voor de buurt, terwijl ook de gehechtheid aan de buurt duidelijk onder het gemiddelde ligt. De woningen in deze wijken worden ook minder gewaardeerd.

Eén op de vijf bewoners ervaart problemen in de wijk. In de wijken waar het leefklimaat als zeer prettig wordt ervaren is dit aandeel beduidend lager (nog geen 5%), in wijken die negatiever scoren dan gemiddeld is dit aandeel veel hoger (circa een derde). In wijken die minder worden gewaardeerd, heeft men vaker overlast van jongeren (circa de helft), van vandalisme (circa een derde) en van drugsgebruikers en dealers (circa een kwart). Daarnaast is men negatiever over het aanzien van de buurt (circa een kwart), de speelgelegenheid (ruim een kwart) en over het surveilleren van de politie (ruim 40%).

Factoren die een wijk sterk maken zijn een goede kwaliteit van de woning, rust, voldoende groen en de ligging ten opzichte van het centrum. Een tekort aan voorzieningen wordt vaker als zwak element van een wijk aangeduid. Het gaat daarbij met name om winkelvoorzieningen, parkeervoorzieningen, speelgelegenheid voor kinderen en culturele en horecavoorzieningen. Wijken die het vaakst als onprettig worden ervaren (zoals de Staatsliedenwijk, Stedenwijk, Bouwmeesterbuurt, Molenbuurt en de centra van Almere Stad en Almere Buiten) missen vooral rust in de wijk, kennen volgens de bewoners een minder prettige bevolkingssamenstelling en ook de kwaliteit van de woningen wordt minder gewaardeerd.

Bijna de helft van de huishoudens heeft aangegeven de komende twee jaar zeker of eventueel te willen verhuizen. Iets meer dan de helft van hen heeft ‘’serieuze’’ verhuisplannen. Dit zijn de mensen die hebben aangegeven dat ze zeker of misschien willen verhuizen en daarbij de termijn hebben aangegeven waarbinnen men verwacht te verhuizen.

In het centrum van Almere Stad en de Staatsliedenwijk is bijna tweederde van de bewoners van plan te verhuizen. Andere buurten met een hogere verhuisgeneigdheid zijn de Eilandenbuurt, de Oostvaardersbuurt, de Molenbuurt, de Seizoenenbuurt, het centrum van Almere Buiten, Tussen de Vaarten Noord en de Bouwmeesterbuurt. Van de huishoudens die willen verhuizen, wil 90% doorstromen naar een andere woning, de overige bewoners wonen nog thuis en willen zelfstandig gaan wonen.

De meeste huishoudens die in Almere willen blijven wonen, verhuizen omdat men een grotere woning wil (circa 40% van de huishoudens). Andere redenen die vaker zijn genoemd, maar die een minder belangrijke rol spelen zijn ‘een betere kwaliteit van de woning’, ‘wil een koopwoning’, ‘wil een (grotere) tuin’, ‘de buurt gaat achteruit’ en ‘overlast in de buurt’. Elk van deze redenen is door circa één op de zeven huishoudens die in Almere willen blijven wonen naar voren gebracht.

Het achteruitgaan van de buurt en overlast zijn vaker genoemd door bewoners die in de Stedenwijk, De Werven en de Kruidenwijk wonen. Huishoudens die Almere willen verlaten geven vaker aan ‘weg te willen uit Almere’ (ruim een kwart) of te verhuizen ‘vanwege werk en/of opleiding’ (een kwart), ‘bereikbaarheid’ (een kwart), ‘een grotere woning’ (ruim een vijfde) en dichterbij familie of vrienden (bijna een vijfde). De bereikbaarheid speelt vooral een rol voor huishoudens die naar Amsterdam willen verhuizen (bijna de helft).

Met name starters die in Almere op zoek zijn naar woonruimte geven aan dat de te lange wachtlijst voor een huurwoning de reden is, dat men nog niets heeft gevonden (een kwart). Het zijn met name bewoners die op zoek zijn naar een goedkope huurwoning (tot € 339,-). Wanneer men de gewenste woning niet kan vinden, wijkt bijna de helft van de huishoudens uit naar een andere wijk, met name starters.

Als de belangrijkste verhuisredenen voor huishoudens die van plan zijn (binnen Almere) te verhuizen worden vergeleken met de redenen waarom huishoudens die de afgelopen jaren binnen Almere zijn verhuisd de huidige woning hebben betrokken komen enkele nuanceverschillen naar voren. Zo lijken de verhuisgeneigden nog wat meer dan voorheen de slag te willen maken naar een grotere of kwalitatief betere woning in Almere. Daarnaast wordt door de verhuisgeneigden vaker aangegeven dat men naar een gelijkvloerse woning wil verhuizen of om gezondheidsredenen gaat verhuizen.

Het aandeel ouderen onder de verhuisgeneigenden is anderhalf keer zo groot als het aandeel ouderen onder de verhuisden. Een deel van de ouderen zal wellicht uit voorzorg een verhuiswens hebben opgegeven, maar de verwachting is dat een belangrijk deel pas zal gaan verhuizen als er lichamelijk een reden voor is.

Ruim de helft van de huishoudens die binnen twee jaar wil verhuizen, wil in Almere blijven wonen. Huishoudens met serieuze verhuisplannen, geven vaker de voorkeur aan Almere (tweederde). Huishoudens die Almere willen verlaten, noemen een groot aantal gemeenten en regio’s, waarnaar men wil verhuizen. Starters die weg willen uit Almere, hebben een grote voorkeur voor Amsterdam (circa één op de zeven starters).

Binnen Almere geniet de nieuwe wijk Almere Poort duidelijk de grootste belangstelling (16%), vooral onder doorstromers. Andere wijken waar huishoudens vaker naartoe willen zijn het centrum van Almere Stad (8%, vooral starters), Filmwijk, Parkwijk, Literatuurwijk, Noorderplassen, de Stripheldenbuurt (5-6%) en Tussen de Vaarten Zuid en Noord (3%).

De belangrijkste reden, waarom huishoudens een voorkeur uitspreken voor een bepaalde wijk, is het woningaanbod (circa 40% noemt dit als reden). Vervolgens zijn rust (circa een vijfde), de nabijheid van winkelvoorzieningen (ruim15%), een wijk met veel groen (15%) en een levendige sfeer (bijna 15%) vaker als redenen naar voren gebracht.

Bewoners die in Almere willen blijven wonen, hebben een zeer diverse vraag. Iets meer dan één op de vijf huishouden wil een vrijstaande of geschakelde koopwoning, een vijfde wil een rij- of hoekwoning in de koopsector, een vijfde een eengezins huurwoning en een iets kleiner aandeel een huurflat met lift.

Over het algemeen is men op zoek naar een grotere woning. Ruim een derde van de huishoudens wil een vierkamerwoning en een net iets kleiner aandeel wil een woning met vijf kamers of meer.

De voorkeur voor een koopwoning (circa 45%) is iets groter dan voor een huurwoning (bijna 40%). De overige huishoudens hebben geen voorkeur uitgesproken (15%). Bijna de helft van de huishoudens die willen gaan huren denkt aan een huurprijs tussen € 339,- en € 486,-, een kwart wil een huurprijs tussen € 486,- en € 520,- betalen. Eén op de zes huishoudens wil minder dan € 339,- betalen. De belangstelling voor dure huurwoningen van € 615,- en meer is vrijwel nihil. In de koopsector opteert bijna 40% voor een woning tussen € 150.000,- en € 200.000,-, bijna een kwart denkt aan een prijs van € 200.000,- tot € 250.000,-, een kwart wil meer betalen. Het animo voor koopwoningen van € 400.000,- en meer is echter zeer beperkt (net iets meer dan 5%).

Bewoners die in Almere willen blijven wonen, prefereren vaker een nieuwbouwwoning dan een bestaande woning. Zo wil ruim een derde van de huishoudens een nieuwbouwwoning en net iets meer dan een vijfde een bestaande woning. De overige huishoudens hebben geen voorkeur uitgesproken. Een derde van de bewoners die een nieuwbouwwoning willen, prefereert een woning vanaf tekening, met variatiemogelijkheden. Een vijfde wil een kant-en-klaar woning vanaf tekening en een tiende wil zelf een woning ontwerpen en (laten) bouwen op een eigen kavel. Een derde heeft geen voorkeur aangegeven.

Naarmate het inkomen toeneemt, willen bewoners meer eigen inbreng in de aard van de nieuwbouwwoning. Zo geniet het zelf ontwerpen van een woning op een bouwkavel vooral belangstelling van huishoudens met een inkomen van € 3.500,- of meer (31%). Dit zijn ook vaker hoger opgeleiden.

Bewoners die in Almere willen blijven wonen, hebben, vergeleken met huishoudens die Almere willen verlaten, meer belangstelling voor een ‘rustig stedelijk’ woonmilieu waarin vooral wordt gewoond in de nabijheid van het centrum. Ruim een derde van de huishoudens spreekt een dergelijk woonmilieu aan, zowel doorstromers als starters. Ook een wijk waar vooral wordt gewoond spreekt bijna een derde van de huishoudens die in Almere wil blijven wonen aan, vooral doorstromers. Andere woonmilieus die draagvlak hebben in Almere zijn woningen met een ruime kavel en veel ruimte tussen de woningen (ruim een vijfde), een woonmilieu dat vooral doorstromers aanspreekt, en een appartement in de buurt van een winkelcentrum in de wijk (net iets meer dan een vijfde), een woonmilieu dat vooral starters aantrekkelijk vinden.

Behoefte aan aangepaste woningen voor mensen met een lichamelijke functiebeperking

Als huishoudens al behoefte hebben aan een specifieke woning, dan is het vooral een nul-tredenwoning (12%). Ruim de helft van de 55-plussers die in Almere willen blijven wonen, heeft deze wens uitgesproken. Daarnaast zoekt 2% een rolstoelgeschikte woning.

Bijna één op de tien huishoudens wil in de buurt van een zorginstelling wonen, maar wel in een gewone woonwijk. De belangstelling voor het wonen in een woonzorgcomplex is klein (2%). Van de 55-plussers die willen verhuizen, geeft één op de tien de voorkeur aan het wonen in een woonzorgcomplex.

De meerderheid van de 55-plussers wil bovendien het liefst wonen in een gemengde buurt waar ouderen, gezinnen en jongeren door elkaar wonen. Als men al belangstelling heeft voor een buurt met alleen ouderen (ruim een kwart van de 55-plussers die in Almere willen blijven wonen) dan gaat de voorkeur vooral uit naar een kleinschalige buurt voor ouderen (een vijfde).

Van de totale woningvraag vanuit Almere is bijna 90% afkomstig van doorstromers en iets meer dan 10% van starters. Starters hebben over het algemeen een hardere verhuiswens dan doorstromers. Zij geven vaker dan doorstromers aan beslist te willen verhuizen (34% tegenover 25% van de doorstromers). Verschillende groepen bewoners hebben verschillende woonwensen. Deze woonwensen zijn in het navolgende samengevat.

Ruim een kwart van de doorstromers wil een vrijstaande of geschakelde koopwoning, een vijfde wil een rij- of hoekwoning in de koopsector, eveneens een vijfde een eengezins huurwoning en circa één zesde een huurflat met lift.

· Veel doorstromers die een vrijstaande of geschakelde koopwoning willen denken aan een bedrag tussen € 200.000,- en € 250.000,- (ruim een kwart), tussen € 250.000,- en € 300.000,- (circa een vijfde) of tussen € 300.000,- en € 400.000,- (bijna een vijfde). Tweederde van hen wil over een woning met vijf kamers of meer beschikken. De helft geeft de voorkeur aan een nieuwbouwwoning. De hieraan gekoppelde woonmilieus zijn vooral ‘ruim wonen’ (de helft), ‘rustig stedelijk‘ (ruim een kwart) en een ‘woonwijk’ (bijna een kwart).

· Doorstromers die naar een rij- of hoekwoning in de koopsector willen, denken vooral aan een koopprijs van € 150.000,- tot € 200.000,- (bijna tweederde) of aan een woning tussen € 200.000,- en € 250.000,- (bijna een kwart). De woning moet vier kamers (bijna de helft) of vijf kamers of meer tellen (ruim 40%). Ruim de helft geeft de voorkeur aan een nieuwbouwwoning. Het woonmilieu dat men verkiest is vooral een woonwijk (bijna de helft) en rustig stedelijk (ruim een derde).

· Doorstromers die een eengezins huurwoning willen, denken vooral aan een huurprijs tussen € 339,- en € 486,- (de helft), ruim een kwart wil een huurprijs tussen € 486,- en € 520,- betalen. Bijna de helft wil een vierkamerwoning, bijna een kwart wil een grotere woning en eveneens bijna een kwart drie kamers. Eén op de vijf huishoudens wil een nieuwbouwwoning. Qua woonmilieu gaat de voorkeur van de helft uit naar een woonwijk waar vooral wordt gewoond, de overige huishoudens denken vooral aan een rustig stedelijk woonmilieu (circa 40%).

· Doorstromers met een voorkeur voor een huurflat met lift denken vooral aan een woning van € 339,- tot € 486,- (ruim de helft), één op de zes wil een goedkopere huurflat. Ruim de helft van hen wil drie kamers, een kwart wil vier kamers en één op de tien geeft de voorkeur aan een één- of tweekamerwoning. Bijna één op de vijf geeft de voorkeur aan een nieuwbouwwoning. Het woonmilieu dat men prefereert bij dit type woningen is zowel wonen-winkels (bijna de helft) als rustig stedelijk (ruim 40%).

Als de woonwensen van doorstromers worden vergeleken met de doorstroming die de laatste jaren heeft plaatsgevonden dan zijn verhuisgeneigde doorstromers nu wat sterker gericht op een vrijstaande of geschakelde koopwoning (ruim een kwart tegenover circa 15% van de doorstromers die al zijn verhuisd) alsook op een eengezins huurwoning (bijna een kwart, tegenover circa 15% van de doorstromers die zijn verhuisd). Men is juist minder gericht op een rij- of hoekwoning in de koopsector (bijna een kwart, tegenover circa 40% van de doorstromers die zijn verhuisd) en op een huurflat zonder lift (circa 3%, tegenover circa 10% van de doorstromers die zijn verhuisd).

Starters op de woningmarkt in Almere zoeken vooral naar een huurflat met lift (bijna een derde), een huurflat zonder lift (ruim een vijfde), een rij- of hoekwoning in de koopsector ruim een vijfde) of een eengezins huurwoning (circa een zesde).

· Van de starters die een huurflat met lift willen, wil bijna de helft een huurprijs tussen € 339,- en € 486,- betalen, ruim een derde denkt aan een huurprijs tot € 339,-. Iets meer dan de helft van deze starters geeft de voorkeur aan een driekamerwoning, circa een derde vooral een kleinere woning. Eén op de vijf wenst een nieuwbouwwoning.

Het woonmilieu wonen-winkels heeft de grootste belangstelling (twee derde). Ook een grootstedelijk woonmilieu (een derde) en een rustig stedelijk woonmilieu (bijna 30%) spreekt starters die een huurflat met lift willen aan.

· Ruim de helft van de starters die een rij- of hoekwoning willen in de koopsector, denkt aan een koopprijs tussen € 150.000,- en € 200.000,-. Een derde van hen wil niet meer dan € 150.000,- betalen. Bijna de helft wil een vierkamerwoning (circa 45%), de overige starters denken vooral aan een driekamerwoning (ruim 40%). De voorkeur voor een nieuwbouwwoning is onder deze groep beduidend groter (ruim de helft). Het woonmilieu dat deze starters prefereren is vooral ‘rustig stedelijk’ (bijna de helft), een kwart wil een ‘woonwijk’, een ander kwart wil ‘wonen-winkels’.

· Veel starters (45%) die een huurflat zonder lift willen, willen maximaal € 339,- betalen. De overige willen een huurprijs tussen € 339,- en € 486,- betalen. In veel gevallen gaat de voorkeur uit naar een kleinere woning (iets meer dan de helft wil één of twee kamers, 45% wil drie kamers). Iets meer dan één op de tien starters geeft de voorkeur aan een nieuwbouwwoning. Qua woonmilieu denken ook deze starters vooral aan ‘wonen-winkels’ (twee derde), maar ook het ‘grootstedelijk’ woonmilieu geniet onder deze groep belangstelling (circa 40%).

· Tweederde van de starters die een eengezins huurwoning willen, heeft een huurprijs van € 339,- tot € 486,- in het hoofd. Bijna één op de vijf wil meer betalen, tot maximaal € 520,-. Eén op de tien denkt aan een goedkopere huurwoning (maximaal € 339,-). Het gewenste aantal kamers is zeer divers. Zo wil bijna een derde over één of twee kamers beschikken, een kwart over drie kamers en nog een kwart over vier kamers. Circa één op de tien wil het liefst een nieuwbouwwoning en in een ‘rustig stedelijk’ (circa 40%), ‘grootstedelijk’ (bijna een derde) of ‘wonen-winkels’-woonmilieu.

De gemeente Almere onderscheidt verschillende specifieke doelgroepen op de woningmarkt, zoals de doelgroep van beleid (lagere inkomensgroepen), maar ook 55-plussers, hoger opgeleiden en grote gezinnen. Ongeveer een kwart van de woningvragers behoort tot de doelgroep van beleid, evenwichtig verdeeld over doorstromers en starters. Van de verhuisgeneigden is 16% 55-plusser. Bijna een derde van de woningvragers heeft een HBO of universitaire opleiding. Dit aandeel is onder doorstromers groter dan onder starters. De woningvraag van grote gezinnen is beperkt (circa 3% van alle woningvragers).

De meeste huishoudens in de doelgroep van beleid willen een eengezins huurwoning (bijna de helft) of een huurflat met lift (ruim een kwart).

· Iets meer dan de helft van de doelgroep die een eengezinshuurwoning verkiest, wil een huurprijs tussen € 339,- en € 486,- betalen, een kwart tussen € 486,- en € 520,-. Bijna de helft denkt aan een vierkamerwoning, een kwart aan een grotere woning en een vijfde aan een drie kamerwoning. Ruim 20% geeft de voorkeur aan nieuwbouw. Een wijk waar vooral wordt gewoond geniet de grootste voorkeur (ruim de helft), gevolgd door een rustig stedelijk woonmilieu (ruim een derde).

· De doelgroep die een huurflat met lift prefereert, denkt vooral aan een huurprijs tussen € 339,- en € 486,- (circa 60%). Een derde wil niet meer dan € 339,- betalen.

De voorkeur gaat vooral uit naar een driekamerwoning (iets meer dan de helft), ruim een vijfde wil vier kamers en bijna een vijfde één of twee kamers. Eén op de zes wil graag een nieuwbouwwoning. ‘Wonen-winkels’ geniet de grootste belangstelling (circa de helft), gevolgd door ‘rustig stedelijk’ (circa 40%). Ook een ‘grootstedelijk’ woonmilieu (ruim een vijfde) en een ‘woonwijk’ (een vijfde) kunnen op belangstelling van de doelgroep van beleid die een huurflat met lift wil rekenen.

De voorkeur van 55-plussers die in Almere willen blijven wonen, gaat vooral uit naar een huurflat met lift (ruim 40%). Daarnaast geniet een eengezins huurwoning nog enige belangstelling (circa één op de zes). Van de 55-plussers wil 17% een koopwoning. Een kwart van de 55-plussers heeft geen specifieke voorkeur uitgesproken. Ruim de helft van hen zoekt een nul-tredenwoning. Ruim een kwart wil dichtbij een zorginstelling, maar in een gewone woning wonen.

· De huurprijs die 55-plussers voor een huurflat met lift willen betalen, ligt voor bijna de helft tussen € 339,- en € 486,- en voor een vijfde tussen € 486,- en € 520,-. Twee derde wil over drie kamers beschikken en een vijfde over vier kamers. Ruim een vijfde wil een nieuwbouwwoning. Deze 55-plussers geven de voorkeur aan een ‘wonen-winkels’-woonmilieu (60%), circa 40% wil in een ‘rustig stedelijk’ woonmilieu wonen.

· De helft van de 55-Plussers die een eengezins huurwoning willen, denkt aan een huurprijs tussen € 339,- en € 486,-, een kwart wil tussen € 486,- en € 520,- betalen. De rest wil eerder meer dan minder betalen. De helft wil in een eengezinswoning met drie kamers wonen, ruim een kwart denkt aan vier kamers. Ruim een derde van hen geeft de voorkeur aan nieuwbouw. Het voorkeurs woonmilieu is ‘rustig stedelijk’ (ruim een derde) of een ‘woonwijk’ waar vooral wordt gewoond (ruim een derde).

De meeste hoger opgeleiden die in Almere willen blijven wonen, willen een vrijstaande of geschakelde koopwoning (circa 40%). Daarnaast heeft ruim een kwart een voorkeur uitgesproken voor een rij- of hoekwoning in de koopsector.

· Hoger opgeleiden die in Almere willen gaan wonen in een vrijstaande of geschakelde koopwoning hebben verschillende prijsklassen in gedachten. Een vijfde wil tussen € 200.000,- en € 250.000,- betalen, een vijfde tussen € 250.000,- en € 300.000,-, een vijfde tussen € 300.000,- en € 350.000,- en ook een vijfde wil meer dan € 350.000,- betalen voor een vrijstaande of geschakelde koopwoning. Bijna drie kwart wil een woning met vijf kamers of meer. De overige een vierkamerwoning. Bijna de helft wil een nieuwbouwwoning. Ruim de helft van hen verkiest een woonmilieu dat als ‘ruim wonen’ is omschreven, ruim een kwart ‘rustig stedelijk’, een kwart een ‘woonwijk’ en eveneens een kwart een ‘recreatief woonmilieu’.

· Ruim de helft van de hoger opgeleiden die een rij- of hoekwoning in de koopsector willen, denken aan een koopprijs tussen € 150.000,- en € 200.000,-, een kwart geeft de voorkeur aan een woning tussen € 200.000,- en € 250.000,-. Ruim 40% wil graag over vier kamers beschikken, een derde over vijf kamers of meer. Ruim 60% geeft de voorkeur aan een nieuwbouwwoning. Bijna de helft geeft de voorkeur aan een ‘rustig stedelijk’ woonmilieu, iets meer dan 40% wil een ‘woonwijk’ als woonmilieu.

Veel grote gezinnen die in Almere willen blijven wonen, opteren voor een vrijstaande of geschakelde woning in de koopsector of een eengezins huurwoning (beide ruim 25%).

· De grote gezinnen die een vrijstaande of geschakelde koopwoning willen, denken aan een prijs van € 200.000,- tot € 250.000,- (de helft) of € 250.000,- tot € 300.000,- (een kwart). De rest zelfs meer betalen. Iedereen denkt aan een woning met vijf kamers of meer. Ruim de helft wil een nieuwbouwwoning. Het gewenste woonmilieu is ‘ruim wonen’ (bijna de helft), ‘rustig stedelijk’ (circa 45%) of ‘recreatief’ (circa een derde).

· De grote gezinnen die een eengezinshuurwoning willen, hebben een huurprijs van € 486,- tot € 520,- in gedachten (twee derde). Circa 10% wil meer betalen, tot maximaal € 615,-. Twee derde wil een woning met vijf kamers of meer. Ruim de helft geeft de voorkeur aan nieuwbouw. Bijna de helft van hen wil in een ‘woonwijk’ wonen en een vrijwel even groot aandeel in een ‘rustig stedelijk’ woonmilieu.

Veel huishoudens die Almere willen verlaten, willen naar een grotere woning (circa een kwart) of gaan verhuizen vanwege werk of een opleiding (bijna een kwart). Ook bereikbaarheid speelt een rol (circa een vijfde). De vertrekkers geven vooral de voorkeur aan een vrijstaande of geschakelde koopwoning (ruim een derde) of ze hebben geen specifieke voorkeur. Bijna een vijfde opteert voor een rij- of hoekwoning in de koopsector.

· Voor een vrijstaande of geschakelde koopwoning wil een derde tussen € 200.000,- en € 250.000,- betalen, een vijfde denkt aan € 250.000,- tot € 300.000,-, de rest wil veelal een hogere prijs betalen (circa een derde). Bijna 60% wil over vijf kamers of meer kunnen beschikken, een derde over vier kamers. Ook geeft een derde de voorkeur aan nieuwbouw. ‘Ruim wonen’ staat hoog in het vaandel. Ruim de helft geeft hieraan de voorkeur. De overige vertrekkers willen vooral landelijk wonen (ruim een derde).

· De vertrekkers die een rij- of hoek koopwoning willen, geven de voorkeur aan een koopprijs die ligt tussen € 200.000,- en € 250.000,- (ruim 40%) of tussen € 150.000,- en € 200.000,- (bijna 40%). Ruim 40% wil een woning met vier kamers, bijna de helft geeft de voorkeur aan een woning met vijf kamers of meer. Bijna 40% wil een nieuwbouwwoning. Een ‘rustig stedelijk’ woonmilieu is het meest in trek (ruim een derde), gevolgd door een ‘woonwijk’ (circa 30%) en ‘ruim wonen’ (ruim een kwart).

Op basis van de enquêtegegevens kan de totale vraag naar woningen voor de komende twee jaar worden ingeschat op bijna 26.500. Ruim de helft van deze vraag is afkomstig van doorstromers (circa 13.500), een vijfde tot een zesde van starters (circa 4.600) en een derde van vestigers (circa 8.300). De vraag van doorstromers en starters is bepaald aan de hand van de woonwensen, zoals die uit de enquête naar voren zijn gekomen. De vraag van vestigers is berekend op basis van het aandeel mensen dat de afgelopen vier jaar in Almere is komen wonen en de woningen die zij hebben betrokken. Het aanbod aan woningen is bepaald door de woningen die door verhuisgeneigde doorstromers worden achtergelaten. Voor de komende twee jaar komt dit neer op circa 18.750 woningen. In kwantitatieve zin is de vraag dus duidelijk groter dan het aanbod dat in de bestaande woningvoorraad beschikbaar komt. Ook de nieuwbouw is niet voldoende om aan deze vraag tegemoet te komen. De spanning op de woningmarkt zal de komende jaren dan ook duidelijk blijven bestaan.

De spanning op de woningmarkt is het grootst bij de flatwoningen met lift, rij- en hoekwoningen en vrijstaande en geschakelde woningen. Ten aanzien van de grootte van de woningen gaat het vooral om woningen met drie kamers of meer.

Het tekort aan koopwoningen (63% van het tekort) is duidelijk groter dan het tekort aan huurwoningen (37% van het tekort). In de koopsector gaat het vooral om woningen tussen € 150.000,- en € 200.000,- maar ook om woningen tussen € 200.000,- en € 250.000,- en woningen tot € 150.000,-. In de huursector gaat het vooral om huurwoningen van € 486,- tot € 520,-, maar ook om huurwoningen tot € 486,- per maand. Aan woningen van € 520,- of meer is geen tekort.

De grootste spanning wordt verwacht in Almere Buiten. In Almere Poort is de vraag ook duidelijk groter dan het aanbod dat hier beschikbaar komt. Dit hangt natuurlijk samen met het feit dat hier nog nauwelijks woningen zijn gerealiseerd, maar wel sprake is van een grote vraag naar woningen. Alleen in Almere Haven is de woningmarkt duidelijk meer ontspannen. De vraag naar woningen in dit stadsdeel is duidelijk kleiner dan het aanbod, dat via doorstroming beschikbaar komt. Op wijkniveau geldt dit ook voor wijken als de Stedenwijk, De Hoven, Muziekwijk Noord, de Bouwmeesterbuurt en de Kruidenwijk.

In het nieuwbouwprogramma van de gemeente Almere wordt uitgegaan van 70% koop en 30% huur. Het aandeel koopwoningen in het bouwprogramma is groter dan het tekort dat in dit segment wordt verwacht. De wachtlijst voor huurwoningen zal hierdoor oplopen.

De verdeling binnen het nieuwbouwprogramma naar eengezins- (71%) en meergezins-woningen (29%) sluit volledig aan bij de vastgestelde tekorten en overschotten.

Naar prijsniveau is het bouwprogramma van de gemeente sterker gericht op het duurdere segment dan de te verwachten tekorten voor de komende twee jaar. De afzetbaarheid van duurdere woningen kan hierdoor een probleem gaan vormen. Het aandeel goedkope woningen stemt vrijwel overeen met het tekort.

Voor de korte termijn is dan ook het advies om minder duurdere koopwoningen te realiseren en meer middeldure huur- en koopwoningen.

Naast nieuwbouw is ook herstructurering een middel om het aanbod beter te laten aansluiten op de vraag. Wijken waar de spanning op de woningmarkt laag is en/of waar de waardering voor de woningen en de woningvoorraad laag is komen het meest in aanmerking voor herstructurering. De Bouwmeesterbuurt is een buurt waar deze aspecten het meest op van toepassing zijn. Ook De Hoven, de Staatsliedenwijk en De Molenbuurt komen hiervoor in aanmerking.

De nieuwbouw heeft zowel direct als indirect invloed op het woningaanbod, door de verhuisketens die als gevolg van nieuwbouw op gang komen. Hoe langer de verhuisketen is, hoe meer woningen er (extra) vrijkomen op de markt. Op deze manier stuurt de nieuwbouw ook indirect het woningaanbod in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin. Op basis van het verhuisgedrag van de afgelopen jaren is berekend hoeveel en welke woningtypen door doorstroming beschikbaar komen in de bestaande woningvoorraad.

Op basis van de berekeningen kan worden ingeschat dat het bouwen van 100 woningen afhankelijk van het woningtype dat wordt gerealiseerd tussen 40 (bij de bouw van dure eengezins huurwoningen, goedkope meergezins huurwoningen, goedkope eengezins koopwoningen) en 110 (bij de bouw van dure eengezins koopwoningen) extra woningen oplevert in de bestaande woningvoorraad. Door het bouwen van dure eengezins-koopwoningen komen vooral middeldure eengezins koopwoningen beschikbaar in de bestaande woningvoorraad.

Een verhuisketen wordt afgebroken als een starter of vestiger intrek neemt in een woning.

De verhuisketenlengte van dure eengezins koopwoningen is het langst in Almere, omdat hierin vooral doorstromers zijn gaan wonen. In dure eengezins huurwoningen zijn vaker vestigers gaan wonen en in goedkope meergezins huurwoningen vooral starters naast vestigers. De ketenlengte van goedkope eengezins koopwoningen is vooral kort vanwege het beroep dat vestigers doen op dit marktsegment.

* gdk=goedkoop, md=middelduur, du=duur, eg=eengezins, mg=meergezins / * Huur goedkoop: tot € 486, middelduur: € 486,- tot € 615,-, duur > € 615,- / * Koop goedkoop: tot € 150.000,-, middelduur: € 150 - € 250.000,-, duur > € 250.000,-.

Het huidige woningbouwprogramma van de gemeente gaat uit van 28.000 nieuwbouw-woningen tot 2020[1], waarvan 70% koop en 30% huur, 71% eengezins en 29% meergezins en 30% goedkoop, 40% middelduur en 30% duur. Rekening houdend met de woningen, die in de bestaande woningvoorraad beschikbaar komen door doorstroming, leidt dit tot een uiteindelijk aanbod van ruim 50.000 woningen.

Uit deze tabel kan worden afgeleid dat het bouwen van ruim 28.000 woningen volgens het bouwprogramma van de gemeente leidt tot het beschikbaar komen van in totaal ruim 50.000 woningen. Door doorstroming komen ruim 22.000 woningen in de bestaande woningvoorraad beschikbaar. Van de nieuwbouw bestaat 70% uit koopwoningen en 30% uit huurwoningen. De woningen die in de bestaande woningvoorraad beschikbaar komen behoren voor 77% tot de koopsector. Er komen vooral middeldure eengezins koopwoningen in de voorraad beschikbaar (twee keer zoveel als er woningen worden gebouwd van dit woningtype). Dit is vooral toe te schrijven aan de doorstroming van middeldure naar dure koopwoningen. Ook goedkope meergezins huurwoningen komen in verhouding vaak beschikbaar in de bestaande woningvoorraad (6,9% in de bestaande woningvoorraad tegenover 5% in de nieuwbouw). Dit komt doordat het bouwen van alle woningtypen leidt tot het aantrekken van bewoners uit de goedkope meergezinshuursector, met name het bouwen van goedkope en middeldure eengezins huurwoningen.

Wanneer vervolgens de verdeling van het totaal aantal beschikbaar komende woningen wordt gelegd naast de verdeling van de vastgestelde vraag (voor Almeerders is deze gebaseerd op de verhuiswensen en voor vestigers is deze ingeschat op basis van het vestigingspatroon van de afgelopen 4 jaar), dan blijkt dat er op basis van het nieuwbouwprogramma van de gemeente Almere meer koopwoningen beschikbaar komen dan dat op basis van de vraag nodig zou zijn. Het betreft hierbij vooral middeldure koopwoningen. In de huursector is juist sprake van een tekort, met name aan goedkope maar ook aan middeldure huurwoningen.

Naast de basisvariant zijn de volgende varianten doorgerekend om inzicht te krijgen in het effect op de aantallen en typen woningen die beschikbaar komen:

3. meer accent op sociale huur- en sociale koopwoningen (40% in plaats van 30%);

· Goedkope huur: tot € 486, middeldure huur: € 486,- tot € 615,-, dure huur € 615,- en meer

· Goedkope koop: tot € 150.000,-, middeldure koop: € 150 - € 250.000,-, dure koop € 250.000,- en meer

In rood staat aangegeven waar een tekort wordt verwacht en in groen waar een overschot wordt verwacht.

Het bouwen van 40% meergezinswoningen in plaats van 30% leidt ertoe dat het aanbod dat in dit segment beschikbaar komt voldoende is om aan de vraag te voldoen.

Wanneer het accent sterker wordt gelegd op eengezinswoningen dan neemt het overschot dat in dit segment al aanwezig was verder toe, terwijl het tekort aan meergezinswoningen verder oploopt. Dit scenario leidt dan ook niet tot een verdere verbetering ten opzichte van het basisscenario.

Het bouwen van meer goedkope woningen heeft vooral een gunstig effect op het aantal goedkope huurwoningen dat beschikbaar komt. In de koopsector neemt het aanwezige overschot aan goedkope koopwoningen dan verder toe. Het aanbod aan middeldure en dure huurwoningen neemt echter af waardoor de aanwezige tekorten die al in het basisscenario waren vastgesteld, verder oplopen.

Het bouwen van meer dure woningen leidt met name tot een verder oplopend tekort aan goedkope huurwoningen. Het geringe tekort aan dure huurwoningen wordt hierdoor weggewerkt, maar het overschot aan dure koopwoningen neemt enorm toe.

Uit de doorrekening van de verschillende varianten, kan worden geconcludeerd, dat om het nieuwbouwprogramma meer te laten aansluiten op de vraag er:

· meer meergezinswoningen beschikbaar moeten komen en minder eengezinswoningen;

· meer goedkope huurwoningen beschikbaar moeten komen en minder goedkope koopwoningen;

· er meer middeldure huurwoningen beschikbaar moeten komen en minder middeldure koopwoningen;

Hierop aansluitend zou een alternatief nieuwbouwprogramma kunnen worden samengesteld dat beter aansluit op de vastgestelde vraag.

· Goedkope huur: tot € 486, middeldure huur: € 486,- tot € 615,-, dure huur € 615,- en meer

· Goedkope koop: tot € 150.000,-, middeldure koop: € 150 - € 250.000,-, dure koop € 250.000,- en meer

· beduidend minder nadruk ligt op de koopsector (50% in plaats van 70%) en meer op de huursector (50% in plaats van 30%);

· er iets meer meergezinswoningen worden gerealiseerd (35% in plaats van 29%) en iets minder eengezinswoningen worden gebouwd (65% in plaats van 71%);

· het aandeel goedkope (37% in plaats van 30%) en middeldure woningen (50% in plaats van 40%) toeneemt en het aandeel dure woningen vrijwel halveert (nog geen 20% in plaats van 30%);

· het aandeel goedkope (30% in plaats van 20%) en middeldure huurwoningen (15% in plaats van 6%) toeneemt en het aandeel goedkope koop (10% in plaats van 14%) en middeldure koopwoningen (25% in plaats van 32%) afneemt;

Uitgaande van de wensen van de bewoners sluit het bovenstaande bouwprogramma voor de meeste woningtypen relatief goed aan op de vastgestelde vraag.

Vergeleken met het nieuwbouwprogramma van de gemeente is met name een verschuiving nodig van de koop- naar de huursector. De nieuwbouw zou meer evenwichtig verdeeld moeten worden over de huur- en de koopsector in plaats van een sterke nadruk op de koopsector zoals de gemeente voorstelt.

Ruim een derde van de nieuwbouw zou als meergezinswoning moeten worden gerealiseerd. Dit aandeel is iets hoger dan het aandeel waar de gemeente in haar oorspronkelijke nieuwbouwprogramma vanuit gaat (29%).

Naar prijscategorie zou 40% in het goedkope, 40% in het middeldure en 20% in het dure segment moeten worden gebouwd. Vergeleken met de plannen van de gemeente betekent dit dat er vooral meer goedkope en minder dure woningen zouden moeten worden bijgebouwd.

Daarnaast moeten bij de nieuwbouw de volgende overwegingen in ogenschouw worden genomen. Zo is bij de bouw van meergezinswoningen de aanwezigheid van een lift noodzakelijk vanwege de aankomende vergrijzing. Daarnaast moet bij de nieuwbouwprogrammering de economische situatie goed in de gaten worden gehouden. De inkomenssituatie van huishoudens is namelijk allesbepalend voor de woonwensen die mensen hebben. In tijden van economische opleving zijn bewoners meer gericht op de koopsector en meer op duurdere woningen. Naast de eigen nieuwbouw is het ook van belang rekening te houden met nieuwbouwontwikkelingen in de regio. De concurrentiepositie wordt vooral bepaald door de prijs-kwaliteitverhouding. Daarnaast speelt in dit kader de bereikbaarheid van Almere, die vanwege een verdubbeling van de A6 en de verbeteringen van de A1 sterk wordt verbeterd, een belangrijke rol. Om te voorkomen dat huishoudens Almere verlaten zal vooral ‘ruim wonen’ een goede kans moeten krijgen. De prijs-kwaliteitverhouding speelt ook hierbij een belangrijke rol.

· Starters op de woningmarkt: inwonende kinderen van 18 jaar of ouder die op zoek zijn naar een woning.

· Doelgroep van beleid: huishoudens met een inkomen beneden de huurtoeslaggrens. Voor eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar ligt de grens op € 20.000,- per jaar (bruto belastbaar inkomen), voor meerpersoonshuishoudens tot 65 jaar op € 27.175,-. Voor éénpersoons huishoudens van 65 jaar en ouder ligt de grens op € 17.950,- voor meerpersoonshuishoudens van 65 jaar en ouder op € 23.825. In het onderzoek worden alle huishoudens met een netto maandinkomen tot € 1.200,- gerekend tot de doelgroep van beleid.

· Verhuisgeneigden: huishoudens die binnen twee jaar beslist of misschien willen verhuizen of inmiddels andere woonruimte hebben gevonden, maar nog niet zijn verhuisd.

· Serieuze verhuisgeneigden: huishoudens die beslist willen verhuizen of al andere woonruimte hebben gevonden, en de huishoudens die misschien willen verhuizen en al weten wanneer ze willen verhuizen.

· Minder serieuze verhuisgeneigden: huishoudens die misschien willen verhuizen, maar nog niet weten wanneer.

· Grootstedelijk: centrum van een grote stad met veel winkels, uitgaansgelegenheden, bedrijven en kantoren

· Gevarieerd: historisch gevarieerde laagbouw in of bij het centrum van de stad of dorp

· Recreatief wonen: met veel ruimte tussen recreatieve voorzieningen als golfbaan, water of bos.

[1] De 3.700 woningen die voor Almere Pampus zijn gepland zijn hierin niet meegenomen omdat voor dit stadsdeel nog geen programmering is opgesteld.

[2] De aantallen in de tabellen zijn afgeleid van de procentuele verdeling van de aantallen te bouwen woningen door de gemeente. De exacte aantallen moeten echter niet als sturend worden gezien.

	vestiger %	doorstromer %	starter %
alleenstaand tot 35 jaar	6	7	33
alleenstaand van 35 tot 55 jaar	5	8	2
alleenstaand van 55 jaar en ouder	3	4	0
gezin zonder kinderen tot 35 jaar	19	12	33
gezin zonder kinderen van 35 tot 55 jaar	8	7	1
gezin zonder kinderen van 55 jaar en ouder	6	7	0
gezin met kinderen tot 35 jaar	19	14	6
gezin met kinderen van 35 jaar en ouder	20	29	1
eenoudergezin	7	7	5
anders	7	5	19

Vorige woning Huidige woning	vrijst/ gesch koop	rij- of hoek koop	flat koop	een-gez. huur	flat met lift huur	flat zonder lift huur	onzelf-standig	totaal
vrijst/gesch koop	3,7	9,4	0,3	1,2	0,2	0,2	0,0	15,2
rij- of hoek koop	1,3	20,1	1,1	7,4	5,2	5,9	0,0	41,0
flat koop	0,8	2,7	1,0	0,8	0,4	1,1	0,0	6,8
eengez. huur	0,9	3,5	0,0	5,0	2,3	4,0	0,0	15,7
flat met lift huur	0,4	2,2	0,0	4,0	1,7	1,3	0,2	9,8
flat zonder lift huur	0,8	1,0	0,0	2,3	1,1	3,9	1,0	10,1
onzelfstandig	0,2	0,2	0,0	0,2	0,2	0,1	0,4	1,3
totaal	8,1	39,1	2,4	20,9	11,1	16,5	1,6

Vorige woning Huidige woning	goed-kope huur	middel-dure huur	dure huur	goed-kope koop	middel-dure koop	dure koop	totaal
goedkope huur	9,2	5,1	0,2	1,3	2,5	1,7	20,0
middeldure huur	3,7	2,7	1,2	0,3	1,9	0,7	10,5
dure huur	0,4	0,4	0,4	0,1	1,2	0,5	3,0
goedkope koop	0,4	0,8	0,0	0,8	0,1	0,0	2,1
middeldure koop	7,0	9,8	2,3	1,7	13,7	1,7	36,2
dure koop	0,4	0,8	1,2	0,8	19,1	5,9	28,2
totaal	21,1	19,6	5,3	5,0	38,5	10,5

	vraag door-stromers	vraag starters	vraag vestigers	totale vraag	totale aanbod	overschot / tekort
Naar woningtype:
vrijstaande woning	1.993	178	415	2.586	858	-1.728
2-onder-1-kap / geschakeld	2.318	160	500	2.978	1.015	-1.963
rijen- of hoekwoning	6.078	1.537	5.060	12.675	10.122	-2.553
flat met lift	2.680	1.610	1.325	5.615	3.020	-2.595
flat zonder lift	410	1.003	915	2.328	3.550	1.222
onzelfstandige woning	20	95	85	200	185	-15
Naar woninggrootte:
een of twee kamers	643	1.248	415	2.306	1.585	-721
drie kamers	2.968	2.220	2.160	7.348	5.308	-2.040
vier kamers	5.163	770	3.235	9.168	6.715	-2.453
vijf kamers of meer	4.725	345	2.490	7.560	5.142	-2.418
Naar eigendom:					.
huurwoning	6.262	3.047	3.235	12.544	9.713	-2.831
koopwoning	7.238	1.537	5.065	13.840	9.037	-4.803
Naar huurprijsklasse:
tot € 339	885	1.155	195	2.235	1.033	-1.202
€ 339 - € 485	2.812	1.402	1.520	5.734	4.632	-1.102
€ 486 - € 520	1.695	457	420	2.572	1.172	-1.400
€ 521 - € 615	577	33	520	1.130	1.915	785
Meer dan € 615	293	0	580	873	962	89
Naar koopprijsklasse:
tot € 150.000	725	742	405	1.872	943	-929
€ 150 - € 200.000	2.920	577	2.630	6.127	4.483	-1.644
€ 200 - € 250.000	1.710	97	1.065	2.872	1.808	-1.064
€ 250 - € 300.000	752	97	355	1.204	682	-522
€ 300 - € 400.000	640	25	255	920	550	-370
€ 400 - € 500.000	308	0	205	513	237	-276
€ 500.000 en meer	183	0	150	333	333	0
Naar stadsdeel:
Almere Haven	1.118	373	735	2.226	2.452	226
Almere Buiten	2.898	1.058	2.780	6.736	5.542	-1.194
Almere Stad	6.812	2.725	4.650	14.187	10.647	-3.540
Almere overig	2.672	427	135	3.234	110	-3.124

Almere:	13.500	4.583	8.300	26.383	18.751	-7.632

vorige won.	gdk eg huur	md eg huur	du eg huur	gdk mg huur	md mg huur	du mg huur	gdk eg koop	md eg koop	du eg koop	mg koop	keten- lengte
huidige won / nieuwb.	gdk eg huur	md eg huur	du eg huur	gdk mg huur	md mg huur	du mg huur	gdk eg koop	md eg koop	du eg koop	mg koop	keten- lengte
gdk eg huur	1,2	0,0	0,0	0,2	0,0	0,0	0,0	0,1	0,1	0,0	1,7
md eg huur	0,1	1,1	0,0	0,2	0,1	0,0	0,0	0,1	0,0	0,0	1,7
du eg huur	0,0	0,0	1,0	0,0	0,1	0,0	0,0	0,1	0,1	0,0	1,4
gdk mg huur	0,0	0,1	0,0	1,1	0,0	0,0	0,0	0,1	0,0	0,0	1,4
md mg huur	0,0	0,1	0,0	0,1	1,1	0,0	0,0	0,1	0,0	0,0	1,5
du mg huur	0,1	0,0	0,0	0,1	0,1	1,0	0,0	0,3	0,0	0,0	1,7
gdk eg koop	0,0	0,0	0,0	0,1	0,2	0,0	1,1	0,0	0,0	0,0	1,4
md eg koop	0,0	0,1	0,0	0,1	0,1	0,0	0,0	1,2	0,0	0,0	1,5
du eg koop	0,0	0,1	0,0	0,1	0,1	0,0	0,0	0,6	1,2	0,0	2,1
mg koop	0,0	0,0	0,1	0,1	0,1	0,0	0,0	0,3	0,1	1,1	1,7

	vraag	basis-scenario	meer meer-gezins	meer een-gezins	meer goedkoop	meer duur
Meergezinswoningen	30,9	22,2	31,9	14,6	22,9	22,2
Eengezinswoningen	69,1	77,8	68,1	85,4	77,1	77,8
Huurwoningen	47,5	27,1	29,2	25,6	28,2	27,0
Koopwoningen	52,5	72,9	70,8	74,4	71,8	73,0
Goedkope huurwoningen	30,2	18,7	20,2	17,6	25,7	13,9
Middeldure huurwoningen	14	5,6	6,9	5,3	1,5	5,9
Dure huurwoningen	3,3	2,7	2,1	2,7	1,0	7,2
Goedkope koopwoningen	7,1	9,2	10,2	8,8	12,2	6,9
Middeldure koopwoningen	34,1	44,5	41,6	46,5	41,3	33,3
Dure koopwoningen	11,3	19,2	19,0	19,1	18,4	32,8

	gdk eg huur	md eg huur	du eg hu	gdk mg huur	md mg huur	du mg huur	gdk eg koop	md eg koop	du eg koop	mg koop	totaal
Bouwprogramma gemeente %	15,0	3,0	3,0	5,0	3,0	1,0	10,0	23,0	17,0	20,0	100
Aangepast bouwprogramma %	20,2	8,6	1,8	10,7	6,3	3,2	7,4	17,2	9,6	15,0	100
% resultaat	17,5	7,6	1,3	12,7	6,4	2,0	5,0	29,3	8,5	9,6	100